新築・戸建。その住宅、安いのはなぜ？土地の種類・建ぺい率は？「２階建て」と「3階建て」はどちらが安いの？
＜2019/11/22 更新＞
こんにちは！
数年前に新築戸建を手にしたわが家ですが、周囲の相場より驚くほど安かったんです。
それはなぜだったのか？
参考になれば幸いです(*^_^*)
＜この記事を読んでほしい方＞
- 戸建購入を考えている
- 実家のリフォームを考えている
＜目次＞
もしやでるんですか・・・？
その日は突然やってきました。
不動産屋さんいわく
「１０年に一度の奇跡の物件」
駅近・角地・３方面開放・２階建。
小学校もスーパーも徒歩５分。
しかも周辺の相場よりも安い！
「・・・もしかして、でるとか・・・？」
まず不動産屋さんに確認したことです(-_-;)
だってこんなに安いなんておかしい！！
「でますよね？」
何度も確認する私。
もし格安物件があったら、まずは確認しておきたいところ。
- どんな人が住んでいたのか？
- なぜ売りに出されたのか？
- 金額の根拠は？
幸い、オ〇ケが出るわけではなかったよう(^^;)
元々、老夫婦が所有していた土地。
実は、この家を購入した方が「ローン審査」に落ちてしまい、再度売りに出されたばかりだったらしい。
ちなみに家を購入すると、過去の所有者の名前がわかります。
住宅ローン審査とは？
事前審査・仮審査・本審査があります。
「事前審査・仮審査」
住宅ローンを借りるための基準を満たしているのかどうかの確認。
3日～4日ほどで結果が出ます。
「本審査」
審査期間はだいたい1週間ほど。
仲介業者が色々手配してくれるので、書類の提出自体はそれほど大変ではありませんでした。
事前審査・仮審査でのポイント
- 年齢
- 健康状態
- 年収
- 職業 など
健康状態が悪く「団体信用生命保険」に加入できないと、審査に落ちてしまうこともあるようです。
年収は高い・低いだけではなく、返済に無理がないか。
ほかに車のローンなど借り入れがあるか。
また年収が高くても、自営業の方は収入が不安定とみなされ、希望額まで借りられないこともあるようです。
その土地は「商業地域」だった
用途地域には次の１２種類があります。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域
商業地域には、大型店舗、飲食店、事務所などの商業ビル、高層マンションなどが建てられます。
駅周辺や大都市の都心部に指定されることが多いようです。
私たちの家も市役所に近く、周りは「理髪店」「八百屋」などの商業施設ばかりでした。
そしてこれ、かなり大事です。
商業施設は高い建物を建てることができます。
３方面開放していたわが家も、２年後には裏に５階建てのマンションが建ち、一気に日当たりが悪くなってしましました(-_-;)
１０年間も「空き地」だったのに今なぜ？？という感じでした・・・。
しかし商業地域は、様々な用途の建物を建てることができるため、物件として売れやすいので、「転勤族」の私達にはそれほど大きな問題ではなかったように思います。
建ぺい率？
敷地面積に対する建築面積の割合いのことです。
商業施設は住居専用地域ではないため、建ぺい率が８０％。
住居専用地域は６０％なので土地をめいっぱい使えたんですね。
２階建てが建てられたのもそのおかげのようです。
2階建てと３階建てはどちらが安い？
周辺が３階建てばかりなので、当然２階建てが高いのだと思っていました。
しかし実際は２階建ての方がコストはかからないのだそう。
３階建ては、建物自体が高くなるので揺れやすくなります。
法律的にも木造住宅の２階建て以下ではやらなくてもよい「構造計算」が義務付けられており、コストアップに繋がるようです。
建築材料は？
お友達のパパが建築関係の仕事をしていたので、すぐに図面を持って行き、チェックしてもらいました。
素人が見ても全然分からないからです(-_-;)
なぜ安いかについて、売り主さんからも「材料が安く手に入った」ということも聞いていました。
お友達のパパいわく、もしかしたら材料の調達先があまり好まれない所なのかも・・・と。
ただ、こればかりは推測でしかないので、よほど科学物質が多いなどの問題がなければ、この金額に見合った材料を使っているのだと割り切りました。
ローン減税
国の制度で「ローン減税」というものがあります。
令和元年10月の消費税率引上げにあわせて控除期間を13年間に拡充するそうです！
- 2019年10月から20年末の間に新たに契約した人。
- 10年目まではローン残高の1％、11年目以降は建物価格の2％相当を控除する。
ありがたいですね！
ただし、既に住宅ローン減税を受けている人は「対象外」のようです。
色々条件もあるので、よく確認してみてください。
かなり念入りに計算してローンを組みましたが、毎月の支払いはやはり負担が大きかったです。
家を買ったのが遅かったので、ローンは15年。金利は１０年固定にしました。
月々の支払いの他に、ボーナス払い・固定資産税の支払い。
なるべく頭金を多く用意して、ローンの借り入れは少ない方がいいかと思います。
必ず「定年退職」までに完済できる予定を組みましょうね！
今日も最後まで読んでいただき、ありがとうございましたm(_ _)m
